Refinance berbaloi jika kadar baharu sekurang-kurangnya 0.5% lebih rendah daripada kadar sekarang dan anda akan kekal memiliki rumah itu beberapa tahun lagi; jika tidak, kos guaman dan duti setem boleh menelan penjimatan.
Berbaloi atau Tidak?
Jawapan ringkasnya: berbaloi kalau penjimatan bulanan anda mampu menampung kos refinance dalam tempoh anda akan kekal di rumah itu. Garis panduan umum ialah kadar baharu sekurang-kurangnya 0.5% lebih rendah, lock-in lama sudah tamat, dan kos balik modal dalam masa 3 hingga 4 tahun.
Refinance biasanya berbaloi bila:
- Kadar pinjaman sekarang jauh lebih tinggi daripada tawaran bank hari ini, contohnya pinjaman lama yang spread SBR atau BR-nya tinggi.
- Tempoh lock-in sudah tamat, jadi tiada penalti pelunasan awal.
- Anda bercadang tinggal atau pegang rumah itu sekurang-kurangnya 5 tahun lagi.
- Anda perlukan tunai (cash-out) daripada ekuiti rumah untuk renovasi atau modal, dan kadarnya lebih murah daripada pinjaman peribadi.
Refinance biasanya tidak berbaloi bila:
- Anda masih dalam tempoh lock-in dan penalti 2% hingga 5% baki pinjaman lebih besar daripada penjimatan faedah.
- Beza kadar kecil (sekitar 0.5% atau kurang) dan anda akan jual rumah tidak lama lagi.
- Nilai rumah lebih rendah daripada baki pinjaman, jadi bank mungkin tidak meluluskan.
- Baki pinjaman tinggal sedikit atau tenor hampir tamat, kerana faedah yang tinggal pun sudah sedikit.
Cuba repricing dahulu. Repricing bermaksud berunding dengan bank sedia ada untuk kadar lebih baik. Kosnya lebih rendah (sekitar RM200 yuran pentadbiran, mengikut satu sumber) dan proses lebih pantas berbanding refinance ke bank lain. Kalau bank sedia ada enggan turunkan kadar, baru bandingkan bank lain.
Kadar OPR Bank Negara kekal 2.75% sejak Julai 2025, dan mesyuarat terakhir 2026 dijadualkan pada 5 November 2026. Semua bank guna SBR yang sama, jadi perbezaan tawaran terletak pada spread, rebat tunai dan kos yang ditanggung bank.
Kos Refinance
Jumlah kos refinance biasanya 2% hingga 3% daripada baki pinjaman, tidak termasuk penalti jika anda masih dalam tempoh lock-in.
Sesetengah bank menawarkan pakej tanpa kos kemasukan (zero entry cost) yang menanggung yuran guaman, duti setem dan penilaian. Sebagai balasan, bank mungkin mengenakan margin lebih tinggi atau lock-in lebih panjang, jadi bandingkan kadar efektif, bukan kadar iklan sahaja.
Nota: kerajaan pernah memberi pengecualian duti setem untuk pembelian rumah pertama sehingga RM500,000. Semak dengan peguam sama ada pengecualian itu terpakai untuk perjanjian refinance anda.
Contoh Pengiraan
Andaian: baki pinjaman RM300,000, baki tenor 20 tahun, kadar semasa 4.60% dan tawaran baharu 4.10%. Angka ini ilustrasi, bukan tawaran bank.
Dengan beza 0.5%, anda perlu kekal hampir 7 tahun baru untung. Kalau beza kadar 1% (4.60% ke 3.60%), jimat sekitar RM159 sebulan dan balik modal dalam sekitar 41 bulan (3.4 tahun).
Formula: Bulan balik modal = Jumlah kos refinance ÷ Penjimatan sebulan.
Jika bulan balik modal lebih panjang daripada tempoh anda akan pegang rumah itu, refinance tidak berbaloi. Kalau masih dalam lock-in, tambah penalti (contohnya 2% daripada RM300,000 ialah RM6,000) ke dalam kos sebelum mengira.
Senarai Bank yang Tawar Refinance
Senarai di bawah ialah produk yang disenaraikan di platform perbandingan iMoney (dikemas kini 28 Ogos 2026) dan LoanStreet. Semua bank guna SBR yang sama (2.75%), jadi kadar akhir anda ialah SBR campur spread yang bank tawarkan kepada profil anda. Kadar hanya ditunjukkan di mana ada angka indikatif; selebihnya perlu disemak terus dengan bank.
Bank Islam Wahdah ialah produk refinance Islamik khusus. Bank yang lock-in tiada atau pendek lebih fleksibel jika anda mungkin jual rumah atau refinance lagi, tetapi spreadnya mungkin lebih tinggi. Lock-in bagi produk yang sama berbeza antara platform (contohnya Bank Rakyat), jadi sahkan dalam surat tawaran.
Pakej zero entry cost bergantung pada kempen semasa dan satu sumber menyebut CIMB antara bank yang pernah menawarkannya; tanya terus bank sebelum memohon.
Langkah dan Tips Sebelum Mohon
- Semak baki pinjaman, kadar semasa dan sama ada lock-in sudah tamat (rujuk surat tawaran asal).
- Minta bank sedia ada repricing atau tawaran balas dahulu.
- Bandingkan 2 hingga 3 bank atas dasar kadar efektif (SBR campur spread), bukan kadar iklan sahaja.
- Kira kos penuh: guaman, duti setem, penilaian, pelepasan dan penalti jika ada. Bahagikan dengan penjimatan sebulan untuk tahu bila balik modal.
- Mohon; bank menilai pendapatan, rekod kredit (CCRIS) dan DSR, dan keputusan awal biasanya dalam 1 hingga 3 hari bekerja.
- Penilai bank menilai rumah, peguam menyedia perjanjian baharu, kemudian bank baharu melunaskan pinjaman lama. Keseluruhan proses mengambil sekitar 2 hingga 3 bulan.
Tips tambahan:
- Jangan memanjangkan tenor semata-mata untuk ansuran rendah, kerana jumlah faedah boleh bertambah.
- Kalau cash-out, bandingkan dengan pinjaman peribadi dan pastikan anda mampu bayar ansuran baharu.
- Pastikan insurans (MRTA/MRTT atau takaful) dan kos tersembunyi dimasukkan dalam pengiraan.
Sumber
- iMoney: Home loan refinance (dikemas kini 28 Ogos 2026)
- LoanStreet: Compare home refinance loans
- PropCashflow: Refinance home loan Malaysia guide (contoh kos RM450,000)
- IQI Global: Malaysia OPR update (OPR 2.75%, mesyuarat 5 November 2026)
Kadar dan lock-in berubah dan berbeza antara platform; semak dengan bank. Pengiraan contoh ialah ilustrasi.
Dokumen ini panduan umum, bukan nasihat kewangan. Rujuk bank atau perancang kewangan berlesen sebelum membuat keputusan.
