Ramai pemilik tanah warisan di Kelantan tidak sedar bahawa jenis hakmilik dan syarat kegunaan tanah mereka boleh menentukan sama ada rumah boleh dibina secara sah, dan berapa nilai sebenar tanah tersebut di pasaran. Ini penting difahami sebelum mula membina atau menjual.
Jenis-Jenis Hakmilik Tanah
Secara umum, tanah di Kelantan didaftarkan sebagai Geran (pegangan kekal / freehold) atau Pajakan (leasehold bertempoh, biasanya 60 hingga 99 tahun). Selain itu, terdapat kategori khas iaitu Tanah Rizab Melayu, yang dilindungi di bawah enakmen negeri dan hanya boleh dimiliki serta dijual kepada orang Melayu. Kelantan memiliki kawasan tanah rizab Melayu terbesar di Malaysia, dianggarkan 1.36 juta ekar, dan kerajaan negeri tidak menukar status tanah ini kepada tanah biasa.
Syarat Kegunaan Tanah (Status Tanah)
Selain hakmilik, setiap tanah turut mempunyai "syarat nyata" di bawah Seksyen 52 Kanun Tanah Negara 1965, yang menentukan kegunaan sah tanah tersebut — sama ada pertanian, bangunan, perindustrian, atau komersial. Ramai tanah warisan keluarga di Kelantan masih berstatus pertanian walaupun sudah lama tidak digunakan untuk aktiviti tani, dan pemilik ingin membina rumah di atasnya.
Kesan Kepada Harga Jualan
Kedua-dua faktor ini memberi kesan langsung kepada nilai pasaran:
- Tanah Rizab Melayu biasanya berharga lebih rendah berbanding tanah biasa kerana pasaran pembeli terhad — hanya orang Melayu layak membeli, mengurangkan permintaan dan potensi pertumbuhan nilai.
- Tanah berstatus pertanian bernilai lebih rendah berbanding tanah berstatus bangunan. Tanpa tukar status, pelan rumah tidak boleh diluluskan oleh Majlis Daerah, dan bank atau LPPSA turut tidak akan meluluskan pinjaman kerana risiko undang-undang.
Proses & Kos Tukar Syarat Tanah di Kelantan
Untuk menukar tanah pertanian kepada bangunan, pemilik perlu memohon Serah Balik dan Beri Milik Semula (SBBM) di bawah Seksyen 204 Kanun Tanah Negara melalui Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Kelantan. Proses ini melibatkan semakan zon, pelantikan pelukis pelan, dokumen sokongan, dan kelulusan Mesyuarat Exco Negeri. Jika diluluskan, pemohon perlu membayar premium penukaran — anggaran keseluruhan kos berkisar antara RM7,000 hingga RM35,000 atau lebih, bergantung kepada keluasan dan lokasi tanah.
Apa Ini Bermakna Untuk Anda?
Sebelum mula bina rumah atau jual tanah warisan, semak dahulu jenis hakmilik dan status kegunaan tanah anda di PTG Kelantan. Tanah berstatus bangunan yang sah bukan sahaja membolehkan pelan rumah diluluskan, ia juga meningkatkan nilai jualan hartanah anda pada masa hadapan.
Tunjong Prima Sdn Bhd membantu pemilik tanah di seluruh Kelantan (kecuali Gua Musang dan Jeli) merancang projek bina rumah dengan teliti — termasuk menasihati mengenai status tanah sebelum kerja bermula. Hubungi En. Haq di 017-902 8319 untuk lawatan tapak percuma dan sebut harga terperinci.
Sumber rujukan: PropertyGuru, Berita Harian, Kosmo Digital.
